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MEXICO REALTY GROUP
Arturo R. Romero Calle Cantil 196 San Antonio Del Mar ROSARITO, BC 22710
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GUÍA DEL COMPRADOR
 
 
 
 
 
· Introducción
 
· El Contrato de Compra
 
· El depósito
 
· Custodia
 
· La Due Diligence
 
· Los costos de cierre
 
· El Cierre
 
· ¿Qué qué compré ?
 
 
 
La compra de bienes raíces en México de principio a fin
Usted vino aquí de vacaciones y probablemente vuelto un par de veces y se enamoró de Rosarito, Baja California, México . No se sienta tan especial - que muchos de nosotros hemos estado haciendo esto por mucho tiempo! Has mirado en línea religiosa y cree que ha hecho las preguntas correctas , en realidad se ha visto más de la geografía y reducido sus opciones. Ha comprobado su presupuesto y ya está listo ! Pero - usted todavía tiene un montón de preguntas . Sigue leyendo y espero que al final de este artículo usted tendrá mucho menos !
 
Lo primero es asegurarse de que el agente está trabajando con es competente para hacer esto para usted a su máxima ventaja . Por lo menos su agente debe ser un miembro de AMPI . Los capítulos locales de la AMPI (Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios - afiliado con NAR ) son algunos de los más pro - activo en México en términos de ingreso y requisitos de formación en curso . Dicho esto , no hay ningún organismo regulador gubernamental que supervisa el funcionamiento legal y ético de los agentes de bienes raíces en México . Así que asegúrese de que está cómodo con el agente que está trabajando , ya que van a ser en función de que el agente de cubrir mucho terreno en su nombre hasta el cierre. Al mismo tiempo, nuestros agentes en México Realty Group, una formación a fondo de manera permanente y todos deben pasar un examen riguroso examen , antes de hablar a cualquiera de nuestros clientes.
 
Lo siguiente que se debe buscar es un organismo que ha sido capaz de reclutan con éxito los mejores agentes profecional en la comunidad. Mexico Realty Goup es el de los nombres más reconocidos en el sector inmobiliario Rosarito , mientras que a nivel local de propiedad y operación .
 
El acuerdo de compra
 
Aunque el acuerdo de compra utilizado por la mayoría de las agencias de bienes raíces en México se ha convertido en bastante estandarizado en los últimos años , siguen siendo documentos personalizados elaborados en formato de doble columna - Inglés y español - y por lo general alrededor de 12 páginas. El acuerdo cubre todo lo que normalmente se espera estar en un acuerdo y por escrito de bienes raíces - las partes, el precio, el depósito y las condiciones de pago , la diligencia debida , las cláusulas de la caldera de placa , fecha cierre y bloque de firma .
 
El menudo se pregunta a qué precio debe ser hecha una oferta en relación con el precio de venta y la cantidad , si la hay , la negociación se lleva a cabo en el mercado inmobiliario en México . La respuesta es que varía - dependiendo del mercado y el precio actual de la propiedad . Su agente debe ser capaz de guiar con los datos actuales de mercado para las tendencias de bienes raíces en México para que su oferta es tratado seriamente que, sin ser excesiva oferta.
 
El Depósito
 
Una vez que la oferta ha sido aceptada , se convierte en un acuerdo bilateral vinculante y por lo general hay un período de 1 a 4 días dentro de los cuales para el comprador para hacer su depósito en plica. Antes de que pueda tener lugar un acuerdo de custodia debe ser completado y firmado por el agente del comprador , el vendedor y el fideicomiso . El importe del depósito ha sido tradicionalmente el 10% de la final acordado precio de compra. Esto es más de lo que normalmente se prevé en la mayoría de los mercados de América del Norte , sin embargo de Bienes Raíces que se alinee con la noción más tradicional de México que casi siempre le ofrece una gran cantidad del precio que se paga a la firma del contrato. El depósito o será reembolsable hasta que todos los elementos de debida diligencia se cumplen - por lo general de 10 a 20 días, o más , después de lo cual se convierte en el depósito no reembolsable .
 
El fideicomiso
 
Depósitos en Garantía gestiona independiente fideicomiso de los terceros y / o compañías de título son algo relativamente nuevo pero muy bienvenidos por todas las partes. El fideicomiso protege a todas las partes en la transacción y evita la situación desagradable cuando una parte interesada , agente u otra entidad que se encarga de la gestión del depósito. Por lo que son razones bastante obvias esto es fundamental para cualquier acuerdo de bienes raíces correctamente escrito en México o en cualquier otra parte del mundo . Estos depósitos pueden devengar intereses a elección de las partes. En caso de incumplimiento o de desacuerdo , el texto en el contrato tendrá prioridad en caso contrario, y en su defecto la capacidad de las partes para negociar la disposición de la fianza entre ellos , el asunto se convierta en el asunto de una demanda - algo que ha ocurrido sólo en los casos más remotos. Hay un costo para el fideicomiso que varía con cada empresa de custodia en México . En general , el costo puede ser entre $ 450US $ a 800US dependiendo de con quién está tratando. Mexico Realty Group estima que estos costos se distribuyan entre el comprador y el vendedor , ya que ambos se beneficiarán por igual de la plica , sin embargo, estos costos son a menudo considerados como la cuenta del comprador.
 
La Due Diligence
 
El acuerdo de compra de bienes raíces a menudo puede requerir algunos puntos de la debida diligencia - todo, desde artículos repetitivo , tales como copia de la escritura y de las copias de los impuestos y los recibos HOA a una inspección completa de la ingeniería. Todos los artículos Raíces Due Diligence reales deben tener marcos de fecha y, o bien los métodos para curar o disposiciones para la cancelación en el caso de los descubrimientos catastróficos, incorporados en el acuerdo. Una vez que los elementos inmobiliarios Due Diligence se han firmado , el acuerdo se convierte incondicionalmente obligatorias para ambas partes y el proceso de cierre puede comenzar.
 
Los costos de cierre
 
En este punto, el agente debe proporcionar a los compradores , que será responsable del 100 % de los costos de cierre , con una estimación de los costos de cierre . Es una estimación debido a que la tasa de cambio fluctúa en México y puede tener un efecto no sólo sobre las comisiones y gastos pero lo más importante en el valor de la propiedad que a menudo se ' vende ' en términos de dólares estadounidenses , pero siempre registrada con arreglo a Pesos mexicanos .
 
Se le pedirá al comprador para avanzar alrededor de la mitad de los gastos estimados al notario para cubrir sus gastos de su propio bolsillo , y el saldo se suele pagar con un cheque personal a la notaría en la clausura o puede ser depositado en custodia y desembolso directamente a la cuenta del notario al momento del cierre .
 
Los costos de cierre en México consisten en varias comisiones y gastos y, en general total de alrededor de 4 % a 6 % del precio de compra real. Estos costos son siempre la responsabilidad del comprador . ( El vendedor se hará cargo del coste de los gastos de bienes raíces y sus ganancias de capital , en caso de que sea aplicable ) . Estas tarifas son en general de la siguiente manera : ( estas tarifas - en dólares - se van a utilizar como un modelo a seguir y son aproximados Ellos pueden variar en función del tamaño de la operación y el tipo de cambio en el momento . ) .
 
· Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales - 2 % de Impuestos del Estado
 
· Confianza Permiso - $ 1.000 Departamento de Relaciones Exteriores Ciudad de México
 
· Registro de Inversiones Exteriores - $ 700 Departamento de Inversión Extranjera Ciudad de México
 
· Fiduciario Banco Fee Aceptación - $ 550 Donde la División de Fideicomiso del Banco Fiduciario se encuentra en México .
 
· Banco Fiduciario Cargo Fideicomiso Primero de Año - $ 550 Donde la División de Fideicomiso del Banco Fiduciario se encuentra en México .
 
· Evaluación de Evaluación de Impuestos Futuro - La valoración para la evaluación futura de impuestos en México varía según el tamaño de la propiedad con el tasador certificado localmente
 
· Certificado de libertad de gravámenes - El Certificado de libertad de gravámenes en México es de $ 15 LRO
 
· Aviso preventivas prácticas - Los Consejos Aviso preventivas en México es de $ 30 (para 2 ) LRO
 
· Cuotas de inscripción en el Registro de la Propiedad - Cuotas de inscripción en el Registro de la Propiedad en México varía de 0,5 % a 1,0 %
 
· Honorarios del Notario - Tarifa del notario en México varía de 0,5 % a 1 %, en función del tamaño de la transacción.
 
El Cierre
 
Hay un dicho en México que después de Dios , el Notario de son las personas más importantes en el país - y hay algunos que incluso puede debatir eso! Los notarios deben aprobar el equivalente mexicano del examen de la barra , que luego son obligados a tomar dos años de estudio extenso durante la práctica en el de un notario oficina después de lo cual se les somete a un programa de examen de 3 días y , finalmente, deben ser nombrados por el Estado a una específica oficina en la ciudad de la que sólo habrá un número determinado de oficinas Notario nombrado . Esto es muy diferente de la idea de un notario en los EE.UU. o Canadá , obviamente . Notarías en México son las únicas entidades que están reconocidas por el Registro Mercantil y de la tierra y están facultadas para recaudar impuestos de los 3 niveles de gobierno.
 
A la hora prevista , el comprador , el vendedor y sus respectivos representantes se reunirán para "cerrar" o como se le conoce en México , " formalizar " la transacción de bienes raíces en la oficina del notario . Uno puede tener una idea básica de la documentación necesaria y las distintas entidades que se dependía para generar estos documentos. En los últimos 8 a 10 años se han abierto oficinas de asistencia legal que son propiedad y están manejados por ex-empleados de notarías normalmente . Estas personas emplean un personal completo y son fluidez bilingüe (que la mayoría de los empleados de las oficinas de los notarios no lo son) . Llevan a cabo una gran parte del trabajo preliminar necesario para afectar el cierre por parte de las oficinas del notario , y también son capaces de explicar y ayudar al comprador de bienes raíces y vendedores Bienes Raíces y sus agentes de bienes raíces trabajan hacia un cierre ordenado . Además , al revisar el proyecto de contrato de fideicomiso para su aprobación por los bancos fiduciarios - puede haber uno o dos , dependiendo de la nacionalidad del comprador y el vendedor . Este es un proceso que puede incluir varios exámenes de ida y vuelta entre la notaría y el banco. Al cierre , el jefe de la firma también aparece en la oficina del notario y generalmente caminar, contestar cualquier pregunta y traducir la página 40 , más el hecho de confianza para el comprador y el vendedor en caso de que así lo soliciten . Una vez que los nombres se han verificado como correcto en el documento, las identificaciones han sido verificados , se han recogido todos los impuestos (de comprador y vendedor) , el propio notario aparecerá para observar el otorgamiento de la escritura después de lo cual muy amablemente las gracias a todos y excusarse de la habitación mientras se pasan las llaves y felicitaciones se pasan alrededor .
 
Una vez que el notario ha estampado la escritura de fideicomiso , que será inmediatamente PDF'd junto con una copia del certificado de libertad de gravámenes y el aviso preventivo a la empresa de custodia de la oficina del notario. La compañía del fideicomiso habrá recibido una carta de desembolsos firmado por el vendedor y el que se fijan exactamente a quién comprador y cuánto es para ser hilo transferido de acuerdo con la información detallada que figura en la carta de desembolso . Una vez recibido el PDF de la compañía del fideicomiso ejecutará los desembolsos y los fondos se reciben generalmente el mismo día. Si bien el hecho de confianza en sí no se presentará a la LRO para probablemente varios días por el notario , todo el mundo está protegido contra la posibilidad de cualquier cargos de terceros que se registren a través del certificado de libertad de gravámenes y el aviso preventivo , tanto de que se generan por la LRO al mismo tiempo exacta . La notificación preventiva emitida por el registrador se congela el título por un período de 45 días, y se obtiene al mismo tiempo que el certificado de libertad de gravámenes que muestra que la propiedad está libre de gravámenes y se renueva en general en algún momento durante el 45 día inicial período para otro período de 45 días dando a cada uno el tiempo suficiente para cerrar y presentar el contrato de fideicomiso para el registro. El registro actual se llevará entre 30 y 90 días y el comprador será notificado de su agente general en cuanto a cuando se puede recoger en la oficina del notario.
 
¿Qué compre ?
 
Usted es ahora el orgulloso propietario de los derechos de los beneficiarios de un fideicomiso cuyo cuerpo es la propiedad . Piense en un vaso de agua - el cristal representa la confianza y el agua de la propiedad. Has un control completo de la copa. Lo mismo con una confianza - a controlar por completo. Usted puede vender la propiedad , alquilar , regalo o prestarlo - con tal de que sea lo que sea que está haciendo con ella es legal. También estarán obligados a mantener y pagar los impuestos de propiedad . Los impuestos de propiedad son 0.08 % del valor de tasación - que fue establecido al adquirir la propiedad por medio de la evaluación de liquidación que se registró en la oficina de evaluación (el " Catastro "). Las tasas de impuestos a la propiedad en México son muy bajos , ya que no representan una fuente importante de ingresos del gobierno y deben rendir al denominador común más bajo.
 
El fideicomiso tiene una esperanza de vida 50 años . A diferencia de un contrato de arrendamiento , al finalizar el período de 50 años se convertirá en renovables por una cuota de aproximadamente 1000 dólares EE.UU. . A partir de entonces es renovable por períodos de 50 años posteriores a perpetuidad.
 
El Banco actúa como fiduciario - casi todos los bancos en México tienen departamentos fiduciarios para administrar fideicomisos ( fideicomisos ) . Ellos cobran una cuota anual de alrededor de $ 500US y cada uno los gastos bancarios varían ligeramente. Los fideicomisos de los bancos son " Balance Activo off ' en que, en el caso de cierre de un banco o de la disolución ( nunca ha habido una quiebra bancaria en México - nunca) , los fideicomisos no se consideran activos del banco y se asignarían a otro banco , bajo los auspicios del Banco de México .
 

 

Cuando usted vende bienes raíces, que se convertirá en objeto de impuesto sobre las ganancias de capital en base a su base de costes - en pesos - en su obra , que fue o debería haber sido , su precio de compra real en el tipo de cambio de ese día , y el precio de venta . El impuesto sobre las ganancias de capital en la actualidad es del 30% de la ganancia y está sujeto a ciertas deducciones , una de ellas es la cuota de bienes raíces. Si usted tiene una visa de residente ( FM2 ) , un número de identificación fiscal RFC y ha vivido en la propiedad como su residencia principal debe estar exenta del impuesto sobre las ganancias de capital - de lo contrario no .
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